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Lorsque vous projetez d'investir dans l'immobilier, il y a deux, trois choses à savoir pour évaluer votre capacité de financement. En effet, vos revenus disponibles, vos charges et votre épargne sont trois facteurs majeurs pour déterminer votre budget ainsi que les démarches à effectuer si vous avez besoin d'emprunter à la banque. Dans ce cas-là, les banques veilleront à ce que vous ne dépassiez pas un taux d’endettement précis et que vous êtes apte à rembourser le crédit qu'elles vont vous accorder. Mais tous les revenus et les charges ne sont pas considérés de la même manière par les banques.
Voici donc quelques réponses à vos questions pour vous lancer sereinement.
L’organisme prêteur se rassure à l’aide de plusieurs éléments importants. Si vos revenus augmentent, cette augmentation sera prise en compte sur le dernier bulletin de salaire. Aussi, toute variation de revenu connue et prévue à l’avenir doit être communiquée auprès de l’organisme bancaire. Il facilitera l’analyse de votre capacité d’endettement.
Vos loyers et vos revenus additionnels sont vus par la banque comme étant des éléments supplémentaires au revenu global de l’emprunteur.
Cet argent vient régulièrement sur votre compte banque, et c’est en cela qu’il constitue une garantie pour les établissements financiers.
Les heures supplémentaires.
L’indemnité de vos déplacements.
Les revenus locatifs ne sont pas pris en compte à 100 % mais à 70 %, car il y a des charges que le propriétaire doit payer et le logement peut être vide dans certaine période.
À partir du 1er janvier 2022, la réglementation se durcit davantage en France et le taux ne devra pas dépasser 35%, incluant le coût de l’assurance emprunteur.
À partir du 1er janvier 2022, les banques vont devoir appliquer de nouvelles règles en matière de crédit immobilier, avec des conséquences importantes pour les candidats à l’emprunt. Ces principes ont été édictés par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF).
Une durée maximale de crédit plafonnée à 25 ans. À noter, que pourra s'ajouter une période de deux ans de différé dans le cadre d’un projet immobilier neuf (c'est le cas par exemple pour les ventre en l’état futur d’achèvement (VEFA).
L'intégralité des charges récurrentes sera prise en compte, à savoir : les prêts à la consommation, le prêt auto, les réserves d'argent et révolving. La pension alimentaire versée sera traitée différemment en fonction des partenaires bancaires.
Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste après avoir payé vos mensualités de prêt. Il représente votre revenu réellement disponible. Il s’agit d’un indicateur permettant de connaître le niveau de vie d’un ménage après avoir payé ses charges. Les banques calculent le reste à vivre sur une période d’un mois.
Le taux d'endettement est le rapport entre vos revenus et vos charges. Les revenus pris en compte sont les salaires (en fonction de votre contrat professionnel) et les revenus locatifs. Les charges sont vos mensualités de crédit (futur prêt immobilier, crédit conso ou étudiant le cas échéant etc) ainsi que les charges récurrentes, comme une pension alimentaire.
